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上半年業(yè)績(jī)那么好，下半年斷崖式下跌是危言聳聽嗎？

戰(zhàn)斗在一線的小伙伴們，也許已經(jīng)感到絲絲涼意了。

家居行業(yè)是整個(gè)大居住鏈條中的一個(gè)終端環(huán)節(jié)，現(xiàn)在上游出現(xiàn)了問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到下游鏈條。

出了什么問(wèn)題？8月開始，一手房開工數(shù)，以及二手房市場(chǎng)成交量紛紛出現(xiàn)了斷崖式下跌。

家居行業(yè)客戶主要來(lái)自兩個(gè)方面，一個(gè)是零售業(yè)務(wù)，以近期交易或者一兩年內(nèi)交易的商品房為主；另一個(gè)是工程業(yè)務(wù)，按照去年甚至前年中標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行安裝服務(wù)。

那么近期出現(xiàn)的成交量全面下跌的情況，極有可能反映了下半年的零售業(yè)務(wù)，以及明后年的工程業(yè)務(wù)。

上半年驕人的業(yè)績(jī)，是消費(fèi)積壓以及銷售向頭部集中的結(jié)果，上游市場(chǎng)的冰點(diǎn)效應(yīng)正在或即將傳導(dǎo)到家居行業(yè)。

行業(yè)整體將面臨的是更加嚴(yán)酷的存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

01 

銷售規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)8個(gè)月回落   

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-8月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀。

數(shù)據(jù)顯示，新房銷售短期內(nèi)面臨較大下行壓力，8月單月商品房銷售面積同比下降近16%，東部地區(qū)銷售增速出現(xiàn)回落。 與此同時(shí)，施工和拿地雙雙再度降溫，其中新開工同比降17%至2019年以來(lái)月度最低。

單月來(lái)看，8月，全國(guó)新房銷售規(guī)模同、環(huán)比進(jìn)一步回落，分別下降4%和7%。銷售面積同比降幅擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%，較2019年同期也下降4%。

通過(guò)對(duì)比年內(nèi)和歷年基數(shù)，8月新房銷售已出現(xiàn)明顯降溫，各地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)均遭遇不同程度的遇冷，其中東部地區(qū)降溫尤為顯著。

全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

02

房屋竣工面積

成為開發(fā)投資額一大支撐亮點(diǎn)   

房企審慎態(tài)度下新開工大幅減緩。

數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房屋新開工面積下降3.2%，較1~7月降幅擴(kuò)大2.3%。受此影響，1~8月房屋施工面積同比增速再度收窄0.6%，至8.4%。

但值得一提的是，8月全國(guó)房企房屋竣工面積4957萬(wàn)平方米，同比增速和累計(jì)同比增速雙雙增長(zhǎng)至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具備剛性壓力，另一方面提速已售項(xiàng)目竣工可盤活預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金。因此房屋竣工面積持續(xù)發(fā)力，支撐8月整體投資規(guī)模環(huán)比小增。

短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力?！敖鹁陪y十”傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)預(yù)計(jì)不及往年。

受短期新房銷售及房企到位資金有限的影響，四季度房企對(duì)項(xiàng)目新開工將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，減緩開工進(jìn)度和降低施工強(qiáng)度將成為更多房企的選擇。

但“交付大年”和資金回款壓力下，項(xiàng)目竣工面積將持續(xù)發(fā)力，并延續(xù)當(dāng)前增速歷史高位水平。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢(shì)

（單位：萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)

（單位：萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

03  

一線市場(chǎng)二手房成交量暴跌  

再來(lái)看看二手房的情況

易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比大跌14%，同比暴跌約34%。

這一波指向二手房的調(diào)控內(nèi)容，可謂是打了樓市的“七寸”。

首先，多個(gè)城市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并與銀行按揭貸款掛鉤；同時(shí)，受房貸兩道紅線影響，部分銀行貸款額度收緊，房貸利率上調(diào)，二手房放貸周期持續(xù)拉長(zhǎng)，并出現(xiàn)部分城市二手房停貸的情況。

二手房成交集體回落已成趨勢(shì)，我們從典型城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，8月四大一線城市及熱點(diǎn)二線城市二手房成交量?jī)r(jià)齊跌正成為普遍現(xiàn)象，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將進(jìn)入很長(zhǎng)一段時(shí)間的下行周期。

深圳，一直是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。

作為首個(gè)發(fā)布二手房成交參考價(jià)格的城市，深圳二手住宅市場(chǎng)自4月以來(lái)進(jìn)入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關(guān)。

8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環(huán)比下跌20%，同比下跌82%，而且這已經(jīng)是深圳連續(xù)第五個(gè)月下跌，創(chuàng)近十年除春節(jié)月份最低值。

上海二手房的高光時(shí)刻是在今年1月，當(dāng)時(shí)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到44564套，創(chuàng)下2016年9月以來(lái)新高。3月份成交量也在近4萬(wàn)套。

一系列調(diào)控政策加碼后，今年7月初，二手房進(jìn)入“指導(dǎo)價(jià)”時(shí)代。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，7月上海二手住宅較于6月環(huán)比下降14.6%，月，二手住宅成交跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至24.3%，創(chuàng)2020年3月以來(lái)新低，相較于1月成交最高點(diǎn)降幅達(dá)到60%。

此外，同樣作為風(fēng)向標(biāo)的北京，在8月也迎來(lái)了二手房成交量下跌，但整體仍處于相對(duì)高位。8月北京二手住宅成交套數(shù)較于7月環(huán)比下降10.7%，相較于3月最高時(shí)減少近三成。

北京二手房市場(chǎng)回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市場(chǎng)觀望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)回落。

04  

二線市場(chǎng)降幅均在20%以上  

二線市場(chǎng)也是一樣。

8月5日，杭州進(jìn)一步加強(qiáng)限購(gòu)，提高社保年限的要求。自今年3月達(dá)到高點(diǎn)以來(lái)，杭州二手住宅成交量開始連續(xù)4個(gè)月下滑，杭州8月單月成交創(chuàng)近十年最低，

熱點(diǎn)二線城市，調(diào)控力度與杭州類似的還有東莞。8月2日東莞出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”之后，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，隨著政策效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類似。

在成都跟進(jìn)深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)之后，市區(qū)二手住宅成交量，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%。8月成交套數(shù)相較于年內(nèi)最高值降幅達(dá)到三成。

此外，南京、廈門、金華、無(wú)錫和青島等城市8月二手住房成交套數(shù)均呈現(xiàn)出同環(huán)比下降，降幅均在20%以上。

二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。

從監(jiān)管層面來(lái)看，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房交易周期被加長(zhǎng)，二手房成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房市場(chǎng)。

短期來(lái)看，信貸政策持續(xù)收緊，對(duì)于二手房市場(chǎng)而言更是一把利劍。鑒于目前多地銀行已出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象，未停貸城市多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月，二手房貸款難度增加，預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市二手房仍將繼續(xù)降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。

綜上所述我們可以判斷，上半年行業(yè)普遍性的高速增長(zhǎng)將被終結(jié)，大潮退去后，裸泳者立現(xiàn)。家居企業(yè)管理層將面臨新周期的考驗(yàn)。