一、熟悉程序

　　接收入住通知→準(zhǔn)備資料→交驗(yàn)業(yè)主資料→領(lǐng)取和查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商交房所需提供的文件資料→驗(yàn)收房屋→就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢和書(shū)面整改意見(jiàn)→與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，得到解釋和問(wèn)題整改書(shū)面承諾→簽署《房屋驗(yàn)收交接表》并領(lǐng)取鑰匙。

　　重點(diǎn)提示一：簽署《房屋驗(yàn)收交接表》就意味著消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋是否符合合同約定表示了認(rèn)可。因此消費(fèi)者應(yīng)先驗(yàn)收房屋，并對(duì)質(zhì)量問(wèn)題整改、維修后，再簽署《房屋驗(yàn)收交接表》。

　　重點(diǎn)提示二：繳納物業(yè)費(fèi)并不是購(gòu)房者查驗(yàn)房屋的必要條件，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不得以此限制購(gòu)房者查驗(yàn)和接收房屋。

　　二、準(zhǔn)備工具

　　1、橡皮小錘：用于檢查墻面、地面、窗臺(tái)空鼓；

　　2、水盆或水桶：用于檢查排水是否通暢；

　　3、卷尺：用于測(cè)量房屋凈高；

　　4、20米長(zhǎng)透明水管：用于檢查地平；

　　5、塑料袋：用于檢驗(yàn)防水；

　　6、萬(wàn)用表：用于檢測(cè)電路；

　　7、驗(yàn)電插頭：用于檢查插座有無(wú)脫線、不通；

　　8、相機(jī)：用于留影取證；

　　9、其他工具。

　　三、查看資料

　　（一）配套項(xiàng)目

　　入住前，業(yè)主首先應(yīng)查看物業(yè)服務(wù)公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗(yàn)收辦法》的規(guī)定，對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備和公共環(huán)境進(jìn)行了驗(yàn)收。了解小區(qū)是否按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)的，可對(duì)照規(guī)劃詳圖或總平面圖等相關(guān)資料，主要查看小區(qū)布局、樓的數(shù)量和擺放、綠地和活動(dòng)區(qū)、小區(qū)道路、綠化、雕塑小品、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)棚、信報(bào)箱、物業(yè)管理服務(wù)用房、會(huì)館、消防、變配電、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯等設(shè)施設(shè)備等是否與設(shè)計(jì)相符。

　　樓盤(pán)交付應(yīng)做到“五通一平”，指通電、通路、上水、燃?xì)?、污水和土地平整。園林綠化是否完工。

　　（二）物業(yè)服務(wù)

　　業(yè)主應(yīng)查看相關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同、文件等，了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)概況以及收費(fèi)情況等。

　　新建小區(qū)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開(kāi)始展開(kāi)，因此要由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表業(yè)主依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理，并與之簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理合同是由行政主管部門(mén)制定的示范文本，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主都具有約束力，會(huì)較為公平的維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益。待業(yè)主大會(huì)成立并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)管理合同終結(jié)。

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳費(fèi)起始時(shí)間和繳費(fèi)人的問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。由于業(yè)主自身原因未辦理入住手續(xù)或辦理房屋入住手續(xù)后未實(shí)際居住而造成的房屋空置，業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　（三）兩書(shū)一表（或一單）

　　業(yè)主在收樓時(shí)，首先要審核開(kāi)發(fā)商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時(shí)可以要求核對(duì)相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才具備簽署《房屋驗(yàn)收交接表》的文件條件。如開(kāi)發(fā)商手續(xù)不完整，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　這些文件資料主要包括“兩書(shū)一表（或一單）”?！皟蓵?shū)”是指《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，“一表”《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，“一單”是指《五大責(zé)任主體項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案受理回執(zhí)單》。

　　《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

　　《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》是對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出的說(shuō)明，以及提出的使用注意事項(xiàng)。

　　《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤(pán)向主管部門(mén)上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是開(kāi)發(fā)商必須對(duì)樓盤(pán)負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。

　　《五大責(zé)任主體項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案受理回執(zhí)單》，是由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位聯(lián)合對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收合格，并向建設(shè)主管單位報(bào)送資料備案的受理回執(zhí)。

　　《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件和《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的復(fù)印件是可以帶走的。

　　另外，還有《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》等。

　　四、驗(yàn)收房屋

　　1、看房間

　　首先要仔細(xì)檢查每個(gè)房間是否達(dá)到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽(yáng)線要直；面平是指室內(nèi)六個(gè)面都要平；角正是指空間角要正。

　　2、看墻壁

　　首先要仔細(xì)檢查每個(gè)房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，特別是房屋和陽(yáng)臺(tái)連接處是否有裂縫，這種裂縫很有可能出現(xiàn)危險(xiǎn)。如果在收房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)的墻面有結(jié)露現(xiàn)象，則應(yīng)考慮外墻所做的保溫層是否出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　3、看頂棚

　　檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點(diǎn)等問(wèn)題。

　　4、查滲水

　　主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往查看，這時(shí)候墻壁如果有問(wèn)題，會(huì)一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關(guān)部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

　　5、查地面

　　樓地面面層與基層粘結(jié)是否牢固，有無(wú)不空鼓；整體面層是否平整，有無(wú)裂縫、脫皮、起砂的現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

　　6、測(cè)層高

　　房屋層高是指房屋上下兩層樓面（標(biāo)準(zhǔn)層）、或樓面至地面（底層）、或樓面至屋頂面（頂層）的垂直距離，室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。室內(nèi)凈高加上20公分左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費(fèi)者可在每間室內(nèi)四角及中心的五個(gè)點(diǎn)測(cè)量房屋層高看其是否符合合同約定。

　　7、試門(mén)窗

　　首先看戶門(mén)的品牌、材質(zhì)、功能與開(kāi)發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好，如果門(mén)框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門(mén)開(kāi)啟是否自如，有無(wú)特別噪音，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)；貓眼是否清晰，門(mén)鈴是否正常，電子防盜和對(duì)講系統(tǒng)是否正常，單元門(mén)能否受控打開(kāi)。

　　窗戶要注意窗框的材質(zhì)與規(guī)格，窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒(méi)有雙玻改單玻，有無(wú)殘缺；窗邊與混凝土是否無(wú)縫隙，窗戶開(kāi)關(guān)是否靈活，鎖扣是否正常，窗戶的密封性如何，注意窗臺(tái)有無(wú)滲水，密封膠條是否完整牢固，窗底部滑道是否平滑，護(hù)欄是否牢固，紗窗是否配置。

　　8、上下水

　　上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象。打開(kāi)水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，試試水壓和排水速度。每個(gè)地漏都應(yīng)做通水試驗(yàn)，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

　　9、驗(yàn)防水

　　這里專(zhuān)指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（約1～2厘米高），24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

　　10、查電路

　　漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

　　電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后看戶內(nèi)是否完全斷電。電表在戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器?？刂崎l具應(yīng)分開(kāi)，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的線路應(yīng)與其他線路分開(kāi)。

　　距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

　　檢查開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有無(wú)防護(hù)措施，電燈是否都亮，開(kāi)關(guān)是否正常，有線電視線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線是否通。

　　11、驗(yàn)雙氣

　　暖氣設(shè)備有兩種，一是暖氣片式，二是地暖形式。暖氣片式更直觀一些，一般情況下，供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2～3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣管道是否通暢，有無(wú)泄漏，需要使用專(zhuān)業(yè)工具進(jìn)行檢測(cè)，且第一個(gè)采暖期前熱力公司、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司會(huì)通知進(jìn)行供暖測(cè)試，因此，驗(yàn)收房屋時(shí)，不必對(duì)此專(zhuān)門(mén)檢驗(yàn)。燃?xì)夤艿酪獧z查是否通暢安全。

　　12、設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定及其他

　　燃?xì)獗?、電表、水表三表到戶，表以?nèi)產(chǎn)權(quán)歸用戶，表以外產(chǎn)權(quán)歸城市公用企業(yè)。核對(duì)買(mǎi)賣(mài)契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符?？傮w上室內(nèi)應(yīng)做到清掃干凈，無(wú)污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。

　　如果購(gòu)買(mǎi)的是精裝戶型，還應(yīng)查看裝修是否達(dá)到約定設(shè)計(jì)要求，裝修材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格是否符合合同的約定。最后，還要注意對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，不要因此影響身體健康。

　　以上項(xiàng)目檢查結(jié)束后，要查抄水表、電表底數(shù)，以便日后計(jì)費(fèi)使用。

　　消費(fèi)者完成房屋驗(yàn)收后，如果有問(wèn)題，應(yīng)就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢和書(shū)面整改意見(jiàn)，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，得到問(wèn)題的合理解釋和整改書(shū)面承諾；如果沒(méi)有問(wèn)題，就可以簽署《房屋驗(yàn)收交接表》，裝修入住了。

　　提示：驗(yàn)房師一般作為專(zhuān)業(yè)人士或業(yè)主朋友協(xié)助購(gòu)房者驗(yàn)收房屋，提供專(zhuān)業(yè)性的參考意見(jiàn)，幫助購(gòu)房者及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商整改解決。但驗(yàn)房師驗(yàn)房報(bào)告并不具有法律效力，只能作為證據(jù)供參考。