房屋面積驗收是房子驗收中的重要階段,也是為以后裝修的順利進行打下基礎(chǔ)的一個重要環(huán)節(jié),房屋面積問題是每位業(yè)主最為關(guān)心的內(nèi)容之一。在買房時,合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差,房屋公攤面積問題也需要了解,防止陷入面積陷阱,花冤枉錢。
一、房屋面積測量標準
根據(jù)《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定:
商品房按套或單元出售,其銷售面積為購房者所購買的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積。即銷售面積(建筑面積)=套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積)+公共分攤面積。
二、房屋計算全部建筑面積的范圍
1、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積。
2、穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.2米以上的,按其水平投影面積計算。
3、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
4、房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。
5、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。
6、與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
7、房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在2.2米以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。
8、有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。
9、玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
10、依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.2米以上部位的外圍水平面積計算。
11、有伸縮縫的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計算建筑面積。
三、房屋計算一半建筑面積的范圍
1、計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。
3、未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。
四、房屋面積的測量
1、獲取詳細的標準層或自家所在樓層平面圖。
根據(jù)詳細的住宅平面圖測量和計算才能方便而準確。平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有:各房間的軸線尺寸(即承重墻或柱的中心線之間的尺寸)和外墻的總尺寸,即兩道尺寸線,還有各房間的使用面積。
大部分住戶都在標準層,測量和計算主要根據(jù)標準層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊,如底層、頂層,則要用所在樓層的圖紙。為了測算一戶面積,可以不對全樓的面積進行測算。
2、測量和計算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積。
使用面積的測算。對房間內(nèi)部測量所得到的尺寸,是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸,不能作為面積中的尺寸。根據(jù)這個尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計算的。一般來說,承重墻體是磚墻時,結(jié)構(gòu)厚24cm,寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm,非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來說,軸線位于墻體的中間,中間兩側(cè)各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為2~3cm(具體圖紙中應(yīng)標注)。
測量位置應(yīng)在距地面1~1.2米高處。對于軸線尺寸360cm的房間,測量結(jié)果應(yīng)是360-20-2.5×2=335cm。據(jù)此可推算出房間內(nèi)部軸線尺寸360cm,計算尺寸340cm。尺寸誤差如果在幾厘米之內(nèi),說明抹灰厚度不準確、不均勻,一般不影響軸線尺寸和房間內(nèi)部尺寸。
如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內(nèi)部尺寸,相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。
各房間(包括:門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、陽臺等非固定結(jié)構(gòu)圍成的空間)使用面積之和為住宅總使面積。
五、應(yīng)分攤的公共面積有哪些
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第八條、第九條的規(guī)定,公用建筑面積由以下兩部分組成:
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
如何防范公攤面積造價?
1、索取公攤數(shù)據(jù)在簽訂購房合同時,讓開發(fā)商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù),包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù),也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積,這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積,以明確自身的權(quán)益。
2、查閱有關(guān)資料業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件。
3、在購房合同中約定公攤面積在合同中約定公攤面積的數(shù)字,詳細約定公攤的具體部位、面積大小,特別是有關(guān)共有建筑分攤部位變更的情況。一旦發(fā)生糾紛,就可以以合同約定來保障自己的利益。
我們在房屋面積驗收一定要細致認真,維護我們自己應(yīng)有的權(quán)益。